Kobeissi Letter：30年期房貸利率升至7.24%

市場評論賬號kobeissi letter稱，美國30年期抵押貸款平均利率升至7.24%，爲19個月最高。50萬美元貸款月供被推過3400美元；七個月前同等貸款月供約2995美元，一年多付利息約4860美元。自2月下旬起利率累計升125個基點。

官方周度口徑更低、方向相同。房地美初級抵押貸款市場調查顯示，截至9月17日的30年期固定利率均值6.95%，一週升19個基點，爲2025年1月以來最高；15年期6.26%。一年前同期30年期爲6.26%。該調查只覆蓋20%首付、信用良好的常規符合性購房貸款。路透按這一序列寫成20個月高位。

定價錨是長端國債，不是隔夜政策利率。貸款機構用十年期美債給30年期貸款定價。十年期收益率近兩日仍在4.9%一帶，三十年期現金券約5.3%。2月下旬30年期房貸曾短暫落到6%以下、接近2022年末低點；此後油價和通脹預期把長債推高，房貸跟着走。聯邦基金本週剛上調一檔，房貸在加息前已經先漲。

月供差直接砍購買力。50萬美元本金、30年固定、不含稅保，7.24%大約3400美元出頭；若按2月附近6%以下計算，月供接近3000美元。2021年約3%時，同等本金月供可低到1700美元附近。手裏鎖着3%舊貸的業主換房等於把利率抬400個基點，鎖房效應繼續凍二手供給。

住房市場今年卡在“低成交、高房價、高利率”。新購房者要同時消化房價平臺和貸款成本；再融資窗口基本關閉。符合性貸款利率接近7%，大額和信用稍弱的報價更高。利率每上一個百分點，同一收入能扛的房價下臺階，中介和建造商先承壓，已有住房的業主賬面淨值暫時還在。

市場機制是債券驅動的再定價，不是銀行突然收貸。賣方是必須按市價出售抵押貸款支持證券的放貸機構；買方是被月供擠出的首置業者和被鎖房困住的換房者。受益方是持有低息舊貸的存量業主和短端現金；承壓方是新買家、經紀佣金和依賴成交量的建材鏈條。資金從住房按揭流向更高收益率的國債和貨幣市場，成交量萎縮先於房價明跌。

來源：公開信息