Kobeissi Letter：30年期房贷利率升至7.24%

市场评论账号kobeissi letter称，美国30年期抵押贷款平均利率升至7.24%，为19个月最高。50万美元贷款月供被推过3400美元；七个月前同等贷款月供约2995美元，一年多付利息约4860美元。自2月下旬起利率累计升125个基点。

官方周度口径更低、方向相同。房地美初级抵押贷款市场调查显示，截至9月17日的30年期固定利率均值6.95%，一周升19个基点，为2025年1月以来最高；15年期6.26%。一年前同期30年期为6.26%。该调查只覆盖20%首付、信用良好的常规符合性购房贷款。路透按这一序列写成20个月高位。

定价锚是长端国债，不是隔夜政策利率。贷款机构用十年期美债给30年期贷款定价。十年期收益率近两日仍在4.9%一带，三十年期现金券约5.3%。2月下旬30年期房贷曾短暂落到6%以下、接近2022年末低点；此后油价和通胀预期把长债推高，房贷跟着走。联邦基金本周刚上调一档，房贷在加息前已经先涨。

月供差直接砍购买力。50万美元本金、30年固定、不含税保，7.24%大约3400美元出头；若按2月附近6%以下计算，月供接近3000美元。2021年约3%时，同等本金月供可低到1700美元附近。手里锁着3%旧贷的业主换房等于把利率抬400个基点，锁房效应继续冻二手供给。

住房市场今年卡在“低成交、高房价、高利率”。新购房者要同时消化房价平台和贷款成本；再融资窗口基本关闭。符合性贷款利率接近7%，大额和信用稍弱的报价更高。利率每上一个百分点，同一收入能扛的房价下台阶，中介和建造商先承压，已有住房的业主账面净值暂时还在。

市场机制是债券驱动的再定价，不是银行突然收贷。卖方是必须按市价出售抵押贷款支持证券的放贷机构；买方是被月供挤出的首置业者和被锁房困住的换房者。受益方是持有低息旧贷的存量业主和短端现金；承压方是新买家、经纪佣金和依赖成交量的建材链条。资金从住房按揭流向更高收益率的国债和货币市场，成交量萎缩先于房价明跌。

来源：公开信息