美國購房所需收入超出實際收入44%

亞特蘭大聯儲最新數據顯示，美國家庭若要負擔一套價格處於全國中位數水平的住房，年收入需要達到124674美元，這一門檻比當前美國家庭實際收入中位數高出44%。

亞特蘭大聯儲的"住房負擔能力監測"（hoam）工具，依據美國住房與城市發展部（hud）設定的"月供不超過家庭年收入30%"這一標準，結合房貸本息、房產稅、房屋保險及私人抵押貸款保險（pmi）等成本，測算負擔一套中位價住房所需的年收入門檻；數據來源分別爲美國人口普查局（家庭收入）、zonda home（中位房價，三個月移動平均）、房地美（抵押貸款利率）等機構。

美國人口普查局9月16日發佈的最新報告顯示，2025年美國實際家庭收入中位數達到8.746萬美元，創1967年該項統計開始以來的最高紀錄，較2024年的8.521萬美元增長2.6%；扣除稅後的家庭收入中位數爲7.606萬美元，同比增長3.1%。按此計算，124674美元的購房門檻收入較實際中位收入高出約42.6個百分點，與44%的報告數字基本吻合（差異可能源於亞特蘭大聯儲採用的月度更新收入基準與人口普查局年度報告統計口徑存在時間差）。

美國全國房地產經紀人協會（nar）數據顯示，今年6月美國成屋銷售中位價爲44.06萬美元，同比上漲1.8%，已連續36個月同比上漲；房地美最新數據顯示，9月18日當週30年期固定抵押貸款平均利率升至6.95%，較去年同期上升約69個基點。房價持續上漲疊加抵押貸款利率反彈，共同推高了負擔一套中位價住房所需的收入門檻。

人口普查局同期報告還顯示，美國收入不平等程度持續擴大：1967年至2025年間，收入排名第90百分位人羣的實際收入累計增長約121%，而第10百分位人羣僅增長約56%，90/10收入比值已從1967年的9.23擴大到2025年的13.06；2024年至2025年，收入最高羣體收入繼續實現連續第三年增長，而收入最低10%羣體收入同比未出現統計意義上的變化。

值得注意的是，同爲衡量購房負擔能力的另一項指標——nar的"住房負擔能力指數"卻呈現方向相反的結論：該協會首席經濟學家勞倫斯·雲表示，"由於工資增速跑贏房價漲幅，目前的負擔能力已經好於去年同期"，該指數在西部、南部、中西部和東北部地區均實現同比改善（分別改善8.9%、8.3%、6.2%和4.5%）。兩項指標方向不一致，反映出的是不同統計口徑的差異——nar的指數更多反映"同比變化方向"，而亞特蘭大聯儲的hoam測算的是"當前收入門檻與實際中位收入之間的絕對缺口"，後者受9月以來抵押貸款利率重新走高（從6月的6.49%升至9月的6.95%）影響更爲直接，說明儘管同比"邊際改善"，購房負擔能力的絕對差距依然處於歷史高位。

這一輪抵押貸款利率的反彈，與近期美國長端國債收益率走高的宏觀背景直接相關——9月中旬，10年期美債收益率一度突破5%，30年期收益率此前觸及5.34%的19年高位，長端利率上行通過按揭貸款定價機制，直接傳導至購房者的實際融資成本。

來源：公開信息