美国购房所需收入超出实际收入44%

亚特兰大联储最新数据显示，美国家庭若要负担一套价格处于全国中位数水平的住房，年收入需要达到124674美元，这一门槛比当前美国家庭实际收入中位数高出44%。

亚特兰大联储的"住房负担能力监测"（hoam）工具，依据美国住房与城市发展部（hud）设定的"月供不超过家庭年收入30%"这一标准，结合房贷本息、房产税、房屋保险及私人抵押贷款保险（pmi）等成本，测算负担一套中位价住房所需的年收入门槛；数据来源分别为美国人口普查局（家庭收入）、zonda home（中位房价，三个月移动平均）、房地美（抵押贷款利率）等机构。

美国人口普查局9月16日发布的最新报告显示，2025年美国实际家庭收入中位数达到8.746万美元，创1967年该项统计开始以来的最高纪录，较2024年的8.521万美元增长2.6%；扣除税后的家庭收入中位数为7.606万美元，同比增长3.1%。按此计算，124674美元的购房门槛收入较实际中位收入高出约42.6个百分点，与44%的报告数字基本吻合（差异可能源于亚特兰大联储采用的月度更新收入基准与人口普查局年度报告统计口径存在时间差）。

美国全国房地产经纪人协会（nar）数据显示，今年6月美国成屋销售中位价为44.06万美元，同比上涨1.8%，已连续36个月同比上涨；房地美最新数据显示，9月18日当周30年期固定抵押贷款平均利率升至6.95%，较去年同期上升约69个基点。房价持续上涨叠加抵押贷款利率反弹，共同推高了负担一套中位价住房所需的收入门槛。

人口普查局同期报告还显示，美国收入不平等程度持续扩大：1967年至2025年间，收入排名第90百分位人群的实际收入累计增长约121%，而第10百分位人群仅增长约56%，90/10收入比值已从1967年的9.23扩大到2025年的13.06；2024年至2025年，收入最高群体收入继续实现连续第三年增长，而收入最低10%群体收入同比未出现统计意义上的变化。

值得注意的是，同为衡量购房负担能力的另一项指标——nar的"住房负担能力指数"却呈现方向相反的结论：该协会首席经济学家劳伦斯·云表示，"由于工资增速跑赢房价涨幅，目前的负担能力已经好于去年同期"，该指数在西部、南部、中西部和东北部地区均实现同比改善（分别改善8.9%、8.3%、6.2%和4.5%）。两项指标方向不一致，反映出的是不同统计口径的差异——nar的指数更多反映"同比变化方向"，而亚特兰大联储的hoam测算的是"当前收入门槛与实际中位收入之间的绝对缺口"，后者受9月以来抵押贷款利率重新走高（从6月的6.49%升至9月的6.95%）影响更为直接，说明尽管同比"边际改善"，购房负担能力的绝对差距依然处于历史高位。

这一轮抵押贷款利率的反弹，与近期美国长端国债收益率走高的宏观背景直接相关——9月中旬，10年期美债收益率一度突破5%，30年期收益率此前触及5.34%的19年高位，长端利率上行通过按揭贷款定价机制，直接传导至购房者的实际融资成本。

来源：公开信息