Grant Cardone：抵押貸款和住房開工同步下滑

房地產投資者Grant Cardone稱，抵押貸款和住房開工同步下滑。過去三次出現類似組合後，被證明是投資房地產的較好窗口，但仍須精選區位、資產質量、債務條款和買入價格。他同時提醒：自住房往往不如標普500；租金在不少市場低於持有全成本；美國正在變成“租客國家”。

數據對得上他的前半句。人口普查顯示8月住房開工折年約127.5萬至128萬套，環比降2.6%，爲去年10月以來低位，連續第二個月下降。五戶及以上公寓開工驟降22.5%至34.4萬套；獨棟升7.6%至91.8萬套。營建許可環比降2.7%至約139萬套。全美住宅建築商協會信心指數降至32，與2022年末低點持平，爲一年最差。

需求端更冷。抵押貸款銀行家協會採購申請同比低約19%，再融資同比低約65%；新房按揭申請8月降至2026年最低，連續第五個月同比下降，聯邦住房管理局貸款佔比升至35%。30年期固定利率房地美周均6.95%，部分市場報價越過7.2%。50萬美元貸款月供已被推過3400美元。約65%存量貸款仍鎖在4%以下，業主沒有賣房換貸的動機。

Cardone的投資口徑一直不是“抄底獨棟自住”。他讓人租自己住的房子，把本應用來付首付的現金買能產生現金流的公寓、倉儲和商業地產，並稱32戶左右是入門規模。Cardone Capital還計劃把約50億美元組合代幣化，並在項目裏配置比特幣做流動性。他否認機構房東是房價主因，稱其份額只有百分之三四。

“過去三次”對應的是開工和信貸同時收縮、隨後租金和重置成本推升資產價格的階段，而不是2008那種高槓杆自住崩盤。這一次短缺仍在：建築商協會估計全國缺口約120萬套；新房庫存可售月數一度拉長，但開工並沒有補上。利率把成交凍住，並不自動把土地和人工成本打下來。

市場機制是成交凍結後的資產再定價，不是供給突然過剩。買方是能拿到條款、挑對城市和資產類型的現金流投資者；賣方是被7%月供擠出的首置業者和被鎖貸困住的換房者。受益方是能收租、能加槓桿且不用自己住的多戶資產；承壓方是靠佣金和開工量喫飯的經紀與建築商。資金從新發放按揭轉向存量租金和更嚴的債務條款。

來源：公開信息