Grant Cardone：抵押贷款和住房开工同步下滑

房地产投资者Grant Cardone称，抵押贷款和住房开工同步下滑。过去三次出现类似组合后，被证明是投资房地产的较好窗口，但仍须精选区位、资产质量、债务条款和买入价格。他同时提醒：自住房往往不如标普500；租金在不少市场低于持有全成本；美国正在变成“租客国家”。

数据对得上他的前半句。人口普查显示8月住房开工折年约127.5万至128万套，环比降2.6%，为去年10月以来低位，连续第二个月下降。五户及以上公寓开工骤降22.5%至34.4万套；独栋升7.6%至91.8万套。营建许可环比降2.7%至约139万套。全美住宅建筑商协会信心指数降至32，与2022年末低点持平，为一年最差。

需求端更冷。抵押贷款银行家协会采购申请同比低约19%，再融资同比低约65%；新房按揭申请8月降至2026年最低，连续第五个月同比下降，联邦住房管理局贷款占比升至35%。30年期固定利率房地美周均6.95%，部分市场报价越过7.2%。50万美元贷款月供已被推过3400美元。约65%存量贷款仍锁在4%以下，业主没有卖房换贷的动机。

Cardone的投资口径一直不是“抄底独栋自住”。他让人租自己住的房子，把本应用来付首付的现金买能产生现金流的公寓、仓储和商业地产，并称32户左右是入门规模。Cardone Capital还计划把约50亿美元组合代币化，并在项目里配置比特币做流动性。他否认机构房东是房价主因，称其份额只有百分之三四。

“过去三次”对应的是开工和信贷同时收缩、随后租金和重置成本推升资产价格的阶段，而不是2008那种高杠杆自住崩盘。这一次短缺仍在：建筑商协会估计全国缺口约120万套；新房库存可售月数一度拉长，但开工并没有补上。利率把成交冻住，并不自动把土地和人工成本打下来。

市场机制是成交冻结后的资产再定价，不是供给突然过剩。买方是能拿到条款、挑对城市和资产类型的现金流投资者；卖方是被7%月供挤出的首置业者和被锁贷困住的换房者。受益方是能收租、能加杠杆且不用自己住的多户资产；承压方是靠佣金和开工量吃饭的经纪与建筑商。资金从新发放按揭转向存量租金和更严的债务条款。

来源：公开信息