转 租金管制的风险之一：幽灵公寓 纽约市大约有 5 万套空置公寓。其中约 四分之一 只是暂时等待出租；其余的大多数实际上已经退出市场，因为法定租金无法覆盖运营成本或必要的翻修费用。 下图所示的这套公寓位于 东村（East Village），这是纽约最受欢迎的社区之一。 它此前租给了一位长期受租金管制保护的租客。在过去，一旦该租客搬走，房东可以对公寓进行翻修，并将租金重新调整到接近市场水平。但这一做法在 2019 年《住房稳定与租户保护法案》（HSTPA） 通过后发生了改变。 在 HSTPA 之下，租金不能再按市场价重置。该公寓允许的最高涨幅只有 347 美元，使其法定月租仅为 955 美元。而这套房屋大约需要 10 万美元 的翻修费用。这笔账根本算不过来，于是公寓只能继续空置。 这意味着，在全球最昂贵的城市之一，住房资源被白白浪费。 这是租金管制下非常常见的结果。正确的解决方案是：彻底取消租金稳定政策，让租金上涨以反映真实需求，并允许房东将资金重新投入到楼宇维护中。 请始终记住—— 租金管制并不主要帮助穷人…… 它更多帮助的是那些在公寓里住得最久的人。 One of the perils of rent control: Ghost Apartments New York City has roughly 50,000 vacant apartments. About a quarter are simply waiting to be rented. The rest are effectively off the market because legal rents do not cover operating costs or required renovations. The unit pictured below is in the East Village, one of the most desirable neighborhoods in NYC. It was previously rented to a long-term rent-controlled tenant. Historically, once that tenant moved out, the owner could renovate the apartment and reset the rent closer to market. That changed in 2019 with the Housing Stability and Tenant Protection Act. Under HSTPA, the rent can no longer be reset to market. The maximum increase allowed here is $347, putting the legal rent at $955 per month. The unit needs roughly $100k in renovations. The math does not work, so the apartment stays vacant. That is wasted housing in one of the most expensive cities in the world. This is a common outcome under rent control. The right solution is to eliminate rent stabilization entirely, let rents rise to meet demand, and allow landlords to reinvest in their buildings. Always remember - rent control does not primarily help the poor... it helps those who have been in their apartments the longest.
目录
观点原文
转 租金管制的风险之一：幽灵公寓
纽约市大约有 5 万套空置公寓。其中约 四分之一 只是暂时等待出租；其余的大多数实际上已经退出市场，因为法定租金无法覆盖运营成本或必要的翻修费用。
下图所示的这套公寓位于 东村（East Village），这是纽约最受欢迎的社区之一。
它此前租给了一位长期受租金管制保护的租客。在过去，一旦该租客搬走，房东可以对公寓进行翻修，并将租金重新调整到接近市场水平。但这一做法在 2019 年《住房稳定与租户保护法案》（HSTPA） 通过后发生了改变。
在 HSTPA 之下，租金不能再按市场价重置。该公寓允许的最高涨幅只有 347 美元，使其法定月租仅为 955 美元。而这套房屋大约需要 10 万美元 的翻修费用。这笔账根本算不过来，于是公寓只能继续空置。
这意味着，在全球最昂贵的城市之一，住房资源被白白浪费。
这是租金管制下非常常见的结果。正确的解决方案是：彻底取消租金稳定政策，让租金上涨以反映真实需求，并允许房东将资金重新投入到楼宇维护中。
请始终记住——
租金管制并不主要帮助穷人……
它更多帮助的是那些在公寓里住得最久的人。
One of the perils of rent control: Ghost Apartments
New York City has roughly 50,000 vacant apartments. About a quarter are simply waiting to be rented. The rest are effectively off the market because legal rents do not cover operating costs or required renovations.
The unit pictured below is in the East Village, one of the most desirable neighborhoods in NYC.
It was previously rented to a long-term rent-controlled tenant. Historically, once that tenant moved out, the owner could renovate the apartment and reset the rent closer to market. That changed in 2019 with the Housing Stability and Tenant Protection Act.
Under HSTPA, the rent can no longer be reset to market. The maximum increase allowed here is $347, putting the legal rent at $955 per month. The unit needs roughly $100k in renovations. The math does not work, so the apartment stays vacant. That is wasted housing in one of the most expensive cities in the world.
This is a common outcome under rent control. The right solution is to eliminate rent stabilization entirely, let rents rise to meet demand, and allow landlords to reinvest in their buildings. Always remember - rent control does not primarily help the poor... it helps those who have been in their apartments the longest.
ABAB AI 解读
这段话的核心在说什么？
不是在讨论“房东是否贪婪”，而是在指出一个政策导致供给失效的结构性后果。
一、“幽灵公寓”是什么意思？
1️⃣ 房子存在
2️⃣ 但不出租
3️⃣ 也不是没人要
4️⃣ 而是出租在法律和经济上不成立
👉 供给被制度性冻结
二、为什么会出现大量空置？
关键不是“没人租”，而是：
1️⃣ 法定租金被锁死
2️⃣ 运营成本、维护成本、翻修成本在上涨
3️⃣ 房东无法通过市场机制回收投入
👉 价格信号失灵，理性选择是“不行动”
三、2019 年法案改变了什么？
以前的逻辑是：
1️⃣ 老租客享受低租金
2️⃣ 老租客搬走
3️⃣ 房东翻修
4️⃣ 租金回到接近市场价
5️⃣ 房屋重新进入流通
新规则切断了第 3 → 4 步：
- 租金不能重置
- 只允许极小幅度上调
👉 投资激励被直接清零
四、“账算不过来”是关键，而不是态度问题
文中用数字说明：
1️⃣ 需要大额翻修
2️⃣ 合法租金极低
3️⃣ 回本周期极长或不可能
👉 在这种情况下：
- 出租 ≠ 善举
- 出租 = 亏损决策
- 空置不是抗议，而是理性避险。
五、为什么说这是“浪费住房”？
1️⃣ 地点是高需求区域
2️⃣ 有真实居住需求
3️⃣ 但制度阻止供给释放
👉 稀缺资源被锁在制度里，而不是市场里
六、作者真正的批评点在哪里？
不在“保护租客是否正义”，而在分配效果：
1️⃣ 受益最大的是：
- 住得最久的人
- 已经占据稀缺位置的人
2️⃣ 受益最少的是：
- 新进入城市的人
- 年轻人
- 流动人口
- 真正缺房的人
👉 这是“身份保护”，不是“贫困救助”
七、作者给出的解决方案逻辑
作者的逻辑链是：
1️⃣ 让价格反映真实需求
2️⃣ 才会吸引资本投入
3️⃣ 才会有翻修、维护、新供给
4️⃣ 供给增加，长期才可能缓解租金压力
不管你是否同意结论，这是一个完整的供需推演，而不是情绪表达。
八、一句话总结
这段话想说明的是：当政策冻结价格，却无法冻结成本时，市场不会“更公平”，只会选择“消失”。
相关观点
- 告别单纯写代码的时代：YC 合伙人谈资深创业者与独立创始人如何用 AI 破局Garry Tan · 2026/09/26
- 世界上最好的产品，将由那些把 Claude Code、Codex 这类工具用到极致的人打造出来。只要提示词设计得当，你今天就可以交付 10 万行具备生产级质量的代码，并且一夜之间扩展到完整的 Web 级规模（webscale）。 The best products in the world will be built by those who fully use the tools like Claude Code and Codex to their absolute max. You can ship 100k LOC production quality code today with the right prompting that can scale up to full webscale overnight.Garry Tan · 2026/02/06
- 不要建立两套绩效标准。 随着公司规模扩大，很容易产生一种诱惑：对创始团队使用一套标准，而对其他员工使用更低的一套标准。创始人按“创始人级别”要求，其他人按“员工级别”要求。这是一个错误。它会滋生怨恨，也会让绩效标准变得模糊不清、难以理解。 相反，我会尝试识别那些——不论他们何时加入公司——真正达到“创始人级别表现”的员工，然后给予相应的对待：公开认可、更快的晋升、更多的股权。 这样做能让所有人都清楚，真正的标准到底是什么。有些人会因此成长起来，有些人会选择离开。两种结果都没问题。 Don't create two tiers of performance expectations. As companies scale, there's a temptation to hold the founding team to one standard and everyone else to a lower one. Founder-level performance for the originals, employee-level for the rest. This is a mistake. It breeds resentment and makes the bar impossible to understand. Instead, I try to identify which employees — regardless of when they joined — are performing at founder-level, and then treat them accordingly. Public recognition, faster promotion, more equity. This clarifies for everyone what the actual bar is. Some people rise. Some people leave. Both are okay.Garry Tan · 2026/01/18
- 在痛点出现时再招聘。不要因为你觉得“很快可能会需要人”，或者“也许以后某个时候会用得上”就去招人。要等到你或你的团队真的开始吃不消了： 周末还在加班 错过家庭晚餐 工作开始掉链子 这种痛感，才是这个岗位真实存在的信号。我是在吃了亏之后才明白这一点的——我看到很多创始人（包括我自己）提前招聘，结果招来的人进入的岗位还没真正成型。 当你是在痛点中招聘时：你非常清楚这份工作到底是什么，因为你刚刚一直在亲自做；你能判断绩效好坏，因为你知道“好”长什么样；新员工也明白：如果他们失败了，你会随时顶上，因为你上周还在做这件事。 Hire out of pain. Don't hire because you think you'll need someone soon or maybe sometime later. Wait until you or your team are actually hurting: working weekends, missing family dinners, dropping balls. That pain is the signal that the role is real. I learned this the hard way after watching founders (including myself) hire ahead of need and end up with people in roles that weren't fully formed yet. When you hire out of pain, you know exactly what the job is because you've been doing it yourself. You can evaluate performance because you know what good looks like. And the new hire knows you'll step back in if they fail, because you were just doing it last week.Garry Tan · 2026/01/16