Mortgage News Daily指數：30年期按揭利率觸到7.61%
Mortgage News Daily的30年期固定按揭日度指數在10月5日升至7.61%，爲本輪高點；10月7日爲7.59%，10月8日的日度讀數回落到7.55%至7.50%一帶。52周區間低點爲5.99%，高點即7.61%。
同一站點並列的其他調查更低、更慢。Freddie Mac周度調查在10月8日爲7.40%，前一週7.28%，再前一週7.03%；一年前約6.30%至6.34%。15年期固定當周爲6.73%，前一週6.60%。抵押貸款銀行家協會9月30日當週爲7.30%，點數0.75，前一週7.12%。日度指數不含點數，周度調查含貸款申請樣本，所以7.6%是日度報價觸線，不是Freddie Mac的周均值。
上行集中在過去一個月。Freddie Mac的30年期從9月3日的6.71%、9月10日的6.76%，升到9月17日6.95%、9月24日7.03%、10月1日7.28%、10月8日7.40%，一個月漲約0.69個百分點。日度指數同期在7.54%至7.61%之間來回。
利率對應的是新發放的合格貸款報價，不是存量房貸合同。已鎖定2020年至2021年低利率的借款人沒有被改合同；被改寫的是新申請、再融資和換房時必須接受的價格。Jumbo日度指數同期在7.65%附近，高於合格貸款。
這輪報價上升與聯邦基金利率預期同向。9月會議紀要寫下年內還可能再加息，地區聯儲官員把進一步收緊放在未來數月。按揭利率不由聯邦基金利率直接設定，而由抵押貸款支持證券相對國債的收益率決定；短端加息預期先抬國債，再進貸款報價。
買方是鎖短久期、不願承接7.6%按揭支持證券的資金，以及手握低利率存量貸款、拒絕賣房的業主。賣方是必須在當前報價下申請新貸款的首次購房者和換房者。受益方是繼續收取存量低息資產利差的抵押貸款服務商；承壓方是依賴新開工和成交量的建築商、經紀和再融資渠道。
來源：公開信息
ABAB AI 解讀
美國30年期按揭的定價權在2008年後從銀行資產負債表轉到機構證券。Fannie Mae、Freddie Mac購買合格貸款並打包成抵押貸款支持證券，貸款人按證券價格加服務費和擔保費報價。Mortgage News Daily做的是貸款官當日報價指數，Freddie Mac的PMMS採的是通過Loan Product Advisor提交的申請利率，所以同一天可以差20個基點。
錢停在存量合同裏。2020年至2021年大量借款人鎖定3%以下的30年期，賣房就要放棄合同、按7%以上重借。這種鎖定在2023年7%階段已經出現過一次，當時成交量先掉，掛牌不掉。2026年日度指數再次觸到7.61%，重複的是同一機制，不是新的產品。
可比對象是1970年代末Paul Volcker把聯邦基金利率拉到兩位數後，按揭跟着上到18%附近，以及2022年至2023年從3%到7%的這一輪。差別是現在起點已經在6%以上，再上1個百分點打的是支付能力，不是從歷史低位迴歸。行業位置在控制期：新發放收縮，存量服務權仍按舊合同收現金流。
本質是定價權轉移。房屋的交易價格讓給了不願換約的存量業主，貸款的新增價格讓給了抵押貸款支持證券的買家。日度7.61%和周度7.40%的差距，只是調查時點不同，不改變誰在拒絕新發放。
ABAB News · 認知定律
按揭利率定的不是房價，是誰還肯換約。
存量低息合同，是住房供給的鎖。
日度觸線，周度確認，成交最後才掉。