美国住房可负担性已降至历史最低水平，将房屋中位价／持有成本与家庭中位收入相比，情况极为严峻。房屋持有成本占家庭中位收入的比例已回到 2006 年的水平。但如今已经没有当年那种疯狂的高风险贷款，因此实际情况比当时更糟。 USA home affordability is at an all time low comparing median home prices/carry costs to median income. The % of median cost of home ownership to median household income is at 2006 levels. But now there are no crazy loans, so it is really much worse.

🔍 深度解读：Gundlach 的意思是——美国的住房可负担性已经比 2006 年次贷危机前还糟糕

Jeffrey Gundlach 想传达的核心观点只有一句：美国人现在买房的难度，是历史最糟，甚至比次贷危机爆发前还更糟。

下面我展开解释。

1️⃣ 房价与收入的比值，已经到达美国历史最极端的位置

他引用的是：中位房价 / 中位收入（或房屋持有成本 / 中位收入）。

结果：

• 现在的比值 = 历史最高
• 已超过 2006 年（次贷危机前的泡沫顶点）

换句话说：即便你赚的是“美国中位收入”，也几乎负担不起一套“美国中位价格的房子”。

2️⃣ 为什么说比 2006 年还更糟？

Gundlach 强调：“现在没有当年的疯狂贷款了，所以实际上更糟。”

这句话非常关键。

2005–2007 年住房问题被“掩盖”

当时：

• 零首付贷款
• 只付利息贷款（Interest-only）
• NINJA loans（无收入、无工作、无资产证明）
• 负摊还贷款（越还欠越多）
• 银行疯狂向高风险借款人放贷

结果是：很多收入不够的人，也被“硬塞”进了房市 → 房价虚高。

而现在 2024–2025 年：

• 银行贷款标准 extremely 严格
• 首付要求更高
• 信用评分门槛更高
• 没有当年的高风险贷款工具
• 美联储的房贷利率 > 7%（22 年来最高）

这意味着：

🟥 即使在严格贷款环境下，美国房价仍高到离谱。

🟥 没有“假需求”，房价依然这么高 → 说明问题更严重。

所以 Gundlach 才说：“现在其实比 2006 年糟得多。”

3️⃣ 真正的危机来自哪里？不是泡沫，而是“锁死的房市”

现在的情况非常特殊：

• 房主不愿意出售（因为 80% 拥有 <4% 的房贷利率）
• 新房供应不足
• 流动性极低
• 需求端被高利率压死
• 收入增长速度远赶不上房价 + 房贷成本
• 房市卡死了。

这是一种结构性问题，而不是“贷款泡沫问题”。

所以 Gundlach 在暗示：美国正在经历“最痛苦但最不容易爆掉的房市危机”。

不是崩盘，而是被“锁死”—年轻人买不起房、换房链断裂、市场缺乏交易。

4️⃣ 为什么这句话很重要？因为 Gundlach 是债券之王

他过去精准预判：

• 2008 次贷危机
• 美债市场重大转折
• 利率周期顶部
• 美元周期变化

他现在说住房可负担性“比 2006 还差”，意味着：他认为美国的宏观结构正在走向极度不均衡。

尤其是：

• 利率太高
• 房价太高
• 收入增长太慢
• 房贷成本过重

这对美联储来说，是一种压力：迟早要降息，不降息美国年轻人买房问题会恶化。

最终总结

美国住房可负担性已跌至历史最差水平，房价与收入比重回 2006 年次贷危机高位。然而 2025 年的情况比当年更严峻，因为如今银行并未发放高风险贷款，房价压力完全来自真实市场结构，而非信贷泡沫。Jeffrey Gundlach 认为这是美国房市长期结构性恶化的信号。