美国约3000万房主仍背负疫情前低利率抵押贷款，平均3.5%，当前30年固定利率超6.8%，造成“锁定效应”

美国约3000万房主仍背负疫情前低利率抵押贷款（平均3.5%），当前30年固定利率超6.8%，造成“锁定效应”，不愿出售以避高利率再贷，冻结住房库存。

尽管美联储2025年降息75基点，抵押贷款利率仅微降20基点，80%现有贷款低于6%，40%房屋无贷款，进一步抑制供给。

结构性问题
住房短缺470万套，建筑十年低迷，高利率加剧多户项目停滞，新房库存2007年来最高但价格仍高于旧房，通胀推高保险税费。

中位房价自2019年涨10万美元至41万美元，首次购房年龄达40岁历史高，沿海锁定最强（西海岸84.6%、东北81%贷款低于6%）。

市场影响
库存低迷推高中位房价，竞争激烈；6%贷款占比超3%以下（21.2% vs 20%），锁定渐缓但专家预计需4-5年完全消退。

特朗普住房计划难解结构性供给瓶颈，政策仅微调需求，难增供给。
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专家展望
Reventure CEO Nick Gerli称高平均利率利好库存释放，但Redfin经济学家Daryl Fairweather指低于4%贷款者（超50%）仍主导，价格压力持续。
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