美国房市卖家数量超买家创历史纪录

据Redfin最新数据,美国房地产市场卖家数量超过买家的比例已创下有记录以来最高水平——2026年8月,全美卖家数量比买家高出57.9%,超过7月52.1%的历史第二高纪录,这也是Redfin自2013年开始统计以来最强的"买方市场"。

8月全美挂牌待售的卖家数量达到153.4918万人,较上月增长3.9%,为2020年初以来最高水平;而买家数量仅为97.23万人,较上月历史最低值仅微增0.1%;今年2月时,全美卖家数量曾一度比买家多出63万人,创下当时的历史最大差距纪录,此后差距持续扩大。

差距最悬殊的十个城市全部位于阳光地带,纳什维尔卖家数量比买家高出139%,创当地历史纪录;迈阿密高出138%,休斯顿高出131%,奥兰多高出122%,拉斯维加斯高出117%,圣安东尼奥高出116%,奥斯汀高出115%,达拉斯高出108%,亚特兰大和菲尼克斯也位列前十;其中休斯顿、奥兰多、拉斯维加斯和达拉斯四个城市均创下当地历史最大差距纪录。全美目前只有5个城市仍是卖方市场,纳苏县(纽约)买家比卖家多28%,是全美最强卖方市场,纽瓦克(新泽西)高27%、蒙哥马利县(宾州)高20%、密尔沃基高18%,旧金山买家多12%,是四年来第二次出现这一情况。

数据显示,卖方市场的房价同比平均上涨5.5%,而买方市场房价同比仅上涨1.6%;8月全美44.7%的房屋成交附带卖家让利条款,是2020年以来的8月最高比例,高于去年同期的42.6%,其中15.8%的成交同时包含让利和降价,为有记录以来8月最高占比;亚特兰大让利成交占比高达72.8%,夏洛特为67.9%,菲尼克斯为67.4%,而圣何塞仅4.2%、纽约仅5.7%,让利普遍集中在补贴过户费用、维修费用或按揭利率买断等方式。

这一现象与借贷成本攀升直接相关——美联储9月已将联邦基金利率上调25个基点至3.75%至4.00%区间,这是三年来首次加息,推动30年期固定房贷利率一度触及7.24%(9月16日单日数据),9月10日当周平均房贷利率报6.76%,较一个月前的6.67%和去年同期的6.35%均有上升;与此同时,抵押贷款申请量周环比下降1%,同比大跌19%,房屋搜索类谷歌搜索量同比下降15%,看房活动年初以来累计下降3%,买家需求指标全线走弱。

尽管需求疲软,9月成交周期内待售房屋(pending sales)四周合计仅29.9126万套(经季节调整),同比下降5.4%,周环比再降3.5%,创近三年来最低水平;与此同时新增挂牌量达36.3298万套,同比增长1.5%,在售房源总量达149.7731万套,同比增长1.5%,库存去化周期(months of supply)升至4.1个月,高于此前的3.9个月,库存持续堆积但成交节奏却在放缓。

从供需和资金角度看,此次买卖失衡并非单纯的市场情绪波动,而是由美联储加息推高的实际借贷成本这一基本面因素驱动——房贷利率走高直接压制了买家的购买能力和入场意愿,而卖家(尤其是阳光地带此前几年新增大量供给的地区)却因为各种原因(换房、套现、搬迁)持续挂牌,导致供给端持续累积、需求端持续萎缩;受益方是当前入场的购房者,他们在多数城市拿到了让利、降价和更长的谈判周期,议价权明显增强;承压方则是卖家和依赖房价上涨的房主群体,以及阳光地带此前依赖新建住房快速去化的开发商和建筑商,房价涨幅已明显放缓甚至在个别买方市场出现滞涨压力。

来源：公开信息