美国财政部细化大型机构投资者禁购独栋住宅规则

美国财政部发布拟议规则，落实今夏国会通过的两党《21世纪ROAD to Housing Act》第1001条，自2027年1月7日起禁止大型机构投资者购买独栋住宅，仅保留特定例外。

大型机构投资者定义为从事投资、持有、出租或管理独栋住宅业务、且直接或间接投资控制至少350套此类住宅的营利实体；禁令覆盖购买或签订购买合同，但不强制出售已持有房产，并设15年日落条款。

例外包括build-to-rent、renovate-to-rent、homeownership项目等；财政部拟议规则细化build-to-rent需在入住证书后18个月内收购等标准，并明确民事处罚最高每套100万美元。

该法于2026年7月11日生效，参议院85比5、众议院358比32通过；总统此前签署行政命令限制机构投资者与普通购房者竞争，财政部通过监管程序落实并公开征求意见至11月23日。

财政部表示将分阶段推进规则制定，以给市场参与者时间调整收购、所有权结构与合规系统；参议员Elizabeth Warren警告避免为机构房东留下漏洞。

机构资本此前通过大规模收购抬高部分社区房价并锁定租赁供给，新规限制其增量购买；受益方为个人购房者与本地家庭，承压的是大型租赁运营商与相关私募基金的扩张路径，资金可能转向新建租赁或其他资产类别。

来源：公开信息